Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage ist in § 559 im BGB seit 2001 geregelt und erlaubt es Vermietern, einen Teil der Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen an einer Mietwohnung oder einem Gebäude auf den Mieter umzulegen. Ziel dieser Umlage ist es, Modernisierungen zu fördern, die den Wohnstandard oder den Energieverbrauch verbessern. Der Vermieter darf jedoch nur acht Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die jährliche Miete umlegen. Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist auf drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt. Dies dient als Schutz für den Mieter, damit dieser nicht von einer zu starken Mietsteigerung betroffen ist.

Wer eine Modernisierung plant, der muss dies bei bewohntem Eigentum seinen Mietern drei Monate im Voraus ankündigen. Zugleich wird der Vermieter aufgefordert, eine detaillierte Kostenaufstellung vorzulegen. Diese dient im Anschluss als Nachweis, anhand dessen die Modernisierungsumlage berechnet wird.

Modernisierungsumlage: Das darf der Vermieter umlegen

Handwerker lächelt in die Kamera.

In manchen Fällen ist es nicht ganz eindeutig, ob es sich um Erhaltung oder Modernisierung handelt. Die Grenzen verschmelzen vor allem beim Thema Heizung. Bei Austausch des Altgeräts gegen eine Variante, die auf erneuerbare Energie setzt, handelt es sich sowohl um Modernisierung als auch um Erhaltung. Entspricht diese dem Gebäudeenergiegesetz, ist eine Mieterhöhung nach der Modernisierung gerechtfertigt. Seit dem 01. Januar 2024 regelt zudem § 559e BGB, dass eine Mieterhöhung nach Heizungstausch gerechtfertigt ist. Jedoch reduziert sich die Modernisierungsumlage von drei Euro auf 0,50 Euro pro Quadratmeter bei einem Heizungstausch.

Weiterhin fallen unter die Modernisierungsmaßnahmen laut § 555b BGB die Wärmedämmung von Dach, Wänden sowie der Einbau von wärmegedämmten Fenstern, der Einbau oder die Umstellung auf eine erneuerbare Heizungsanlage, der Einbau von Wasserzählern, eines Aufzugs, Fußbodenheizung, der Umbau von Bädern sowie der Anschluss an ein Glasfasernetz.

Im Allgemeinen greift die Modernisierungsumlage, wenn eine energetische Modernisierung vorgenommen wird sowie eine Senkung des Wasserverbrauchs oder eine Erhöhung des Gebrauchswerts angestrebt wird. Des Weiteren wenn eine Verbesserung der Wohnverhältnisse oder die Schaffung von neuem Wohnraum erwirkt werden oder auch, wenn nicht durch den Vermieter beeinflusste Maßnahmen erforderlich sind.

Mieterhöhnung nach Instandsetzung und -haltung?

Moderner Neubau.

Nicht alle Arbeiten, die am oder im Gebäude getätigt werden, fallen unter die Modernisierung. Zu unterscheiden sind Erhaltung und Modernisierung. Der Erhaltungsaufwand beinhaltet Reparaturen, Pflege- sowie Wartungsarbeiten. Der Vermieter ist verpflichtet, diese durchzuführen und können daher nicht auf den Mieter umgelegt werden. Wer nun denkt, er könne die Erhaltungsmaßnahmen im Zuge der Modernisierung ebenfalls erledigen und darauf spekuliert, dass diese ebenso prozentual auf den Mieter umgelegt werden können, der irrt. Sie können zwar beides zusammen erledigen, müssen jedoch den Anteil, der der Erhaltung dient, von den Gesamtkosten abziehen.

Neben der Unterscheidung von Modernisierung und Erhaltung, gibt es noch eine weitere Begrifflichkeit, die zumeist synonym zur Modernisierung verwendet wird: die Sanierung. Eine Modernisierung hat zum Ziel, eine Immobilie zu verbessern, um den Wert sowie den Wohnkomfort positiv zu beeinflussen. Eine Sanierung wird fällig, wenn ein erheblicher Mangel behoben werden muss, um den Wohnkomfort wieder sicherzustellen. Das kann beispielsweise die Beseitigung von Schimmel sein. In diesen Fällen greift die Modernisierungsumlage nicht, denn es handelt sich um Instandhaltungsmaßnahmen und somit ist eine Mieterhöhung nach einer Sanierung nicht gerechtfertigt.

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